بازسازی و تجدید بنای آپارتمانهای قدیمی

یکی از مسایل و اختلافاتی که گاهی بین مالکین آپارتمانها بروز می کند این است که عده ای از مالکان، با توجه به کهنه شدن ساختمان و انقضای عمر مفید آن، یا به هر دلیل دیگری، قصد تخریب و نوسازی و ایجاد ساختمان جدید دارند. ممکن است حتی کلیه ی مالکین، ضرورت چنین اقدامی را تشخیص داده و همگی بر شروع کار اتفاق نظر داشته باشند و فقط یکی از مالکین، ساز مخالف بزند و به هیچ طریق هم نتوان او را ترغیب کرد و گاهی حتی از سر لجبازی، چنین اختلافات و دعواهایی بروز پیدا می کند. مخصوصا در سالهای اخیر در مقام وکیل دادگستری و مشاور حقوقی دعاوی و پرونده های مربوط به املاک و آپارتمانها، به دفعات، با چنین پرونده هایی مواجه و حسب مورد، وکیل یکی از طرفین پرونده بوده ایم.

در خصوص موضوع مورد بحث، آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها تا حدود زیادی، راه را مشخص کرده است. ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان ‌رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هردلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی، درتجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی ‌مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه‌، با تأمین مسکن ‌استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری‌ می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام‌ عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌ های ‌انجام شده‌، سهم مالک یا مالکان یاد شده را، به اضافه اجوری که ‌برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها، ازجمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب‌کارشناسان‌، وزارت مسکن و شهرسازی {وزارت راه و شهرسازی} با درخواست مدیر یا هیئت‌ مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.»

بنابراین باید گفت شرط ضروری صدور حکم تخلیه آپارتمانهای فرسوده جهت بازسازی و تجدید بنا، بیم خطر یا ضرر مالی و جانی است و این موضوع با ارجاع به کارشناس احراز می شود.

ذیلا یک مورد رأی دادگاه در خصوص موضوع را عینا می آوریم:

در خصوص دعوی آقای … و خانم … با وکالت آقای … به طرفیت آقای … با وکالت آقای … به خواسته ی تعیین هیئت کارشناسی موضوع ماده 13 الحاقی قانون تملک آپارتمانها و سپس الزام خوانده به تخلیه ملک جهت بازسازی به این شرح که خواهان ها مالک 2 طبقه از مجموع 3 طبقه آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی می باشند که به علت منقضی شدن عمر مفید ساختمان و احتمال بروز خطرات جانی و مالی تقاضای تخریب و نوسازی دارند اما خوانده به عنوان مالک طبقه ی همکف مخالفت می نماید؛

نظر به محتویات پرونده، دادگاه با توجه به مواد 8 و 13 الحاقی قانون تملک آپارتمانها {آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها} و با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی به شماره 7/1055 مورخ 6/12/ 1380 موضوع را به هیئت سه نفره کارشناسان ارجاع نمود که در نظریه واصله مورخ 30/1/1392 تأکید شده: «عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و سازه ی موجود از نظر استحکام و بخصوص مقاوم بودن در برابر زلزله، با ضوابط و مقررات فعلی منطبق نیست، لیکن در حال حاضر آثاری از خرابی ساختمان و یا بیم خطر جانی و مالی مشهود نمی باشد.» نظریه مذکور که مصون از تعرض باقی مانده است، و از طرفی به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان را تأیید کرده است و از طرف دیگر بر عدم رعایت استانداردهای موجود از جمله ضد زلزله بودن محل اذعان نموده است که خود خطر بالقوه محسوب می شود؛

نظر به جمیع مراتب، دادگاه دعوی مطروحه را صحیح و ثابت تشخیص و مستندا به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 8 و 13 الحاقی 1376 قانون تملک آپارتمانها، خوانده را به تخلیه ی ملک جهت بازسازی محکوم و از باب تسبیب به پرداخت خسارت دادرسی متعلقه وفق تعرفه در حق خواهان ها ملزم می نماید. اجرای دادنامه منوط به تهیه ی مسکن مناسب وفق قانون مذکور از سوی خواهانها برای محکومٌ علیه می باشد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رییس شعبه 83 دادگاه عمومی حقوقی تهران

البته دادگاه تجدیدنظر، با استدلالی متفاوت، رأی دادگاه بدوی را نقض نموده است.

 رأی دادگاه تجدیدنظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای … به طرفیت آقای … و خانم … نسبت به دادنامه شماره 111 مورخ 23/2/1392 شعبه 83 دادگاه حقووقی تهران که مطابق آن دادگاه مستند به مواد 8 و 13 قانون تملک آپارتمانها {آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها} تجدیدنظرخواه را به تخلیه ملک جهت بازسازی با رعایت شرایط موضوع تبصره 2 ماده 13 قانون مذکور محکوم نموده، دادگاه با عنایت به محتوای پرونده و لوایح تقدیمی و نظر به اینکه خطر یا ضرر مالی و جانی شرط ضروری تخلیه موضوع ماده 13 قانون سابق الذکر با رعایت سایر شرایط قانونی می باشد و چنین شرط واجبی از اظهار نظر هیئت کارشناسی مستفاد نمی شود لذا با پذیرش تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه ی معترض عنه مستند به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر رد دعوای بدوی صادر و اعلام می گردد. رأی دادگاه قطعی است.

توجه: گرچه در خصوص نصب آسانسور، در آپارتمانهای قدیمی، قانونی وجود ندارد اما بعضا، آراء متفاوت و متهافتی در خصوص الزام به نصب آسانسور یا رفع ممانعت خوانده از نصب آسانسور و مواردی از این دست، از دادگاهها صادر شده است و یک نمونه آن پرونده ای است که  اینجانب وکالت خواهان ها را عهده دار بودم می باشد که نهایتا شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر، حکم رفع ممانعت در خصوص نصب آسانسور صادر نمود.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی، عضو کانون وکلای دادگستری مرکز